Terrains non bâtis : tout savoir sur la TFPNB

Pour bien comprendre cette taxe, il est essentiel de revenir sur sa définition juridique et les types de terrains concernés.

Définition et champ d’application légal

La TFPNB est définie par les articles 1393 à 1397 du Code général des impôts (CGI). Elle s’applique à toutes les propriétés non bâties situées en France, sauf exonérations spécifiques. Elle concerne notamment :

• Les terrains dédiés à l'agriculture (champs, prés, vignes, culture, pâturage) ;
• Les friches, terrains vagues ;
• Les réserves foncières ;
• Les carrières et étangs (marais, site humide, lac, tourbière) ;
• Les terrains boisés non bâtis (bois, olivier, zone fruitière).

Pour approfondir le cadre juridique, voir la documentation spécialisée en droit fiscal.

La distinction repose tout simplement sur la présence d’une construction fixée au sol. Ainsi, les terrains ci-dessous sont considérés comme bâtis :

• Les bâtiments fermés (habitations, entrepôts…) ;
• Les ouvrages permanents ancrés au sol.

Piscine, abri, serre, terrain de golf, parc, ... identifiez les équipements installés sur votre parcelle et qui pourraient causer un reclassement coûteux. Voici alors les critères et décisions clés à connaître.

Installations légères, équipements fixes

Certains équipements chamboulent directement la catégorie fiscale de votre bien. Cela concerne entre autres les :

• chemins stabilisés ou enrobés ;
• panneaux photovoltaïques fixés au sol ;
• Réseaux enterrés, clôtures fixes.

Ces éléments peuvent faire perdre au terrain son statut de non bâti, selon leur nature et leur usage.

Jurisprudences illustratives

• CE, 29 juin 2022, n° 453187 : un terrain avec chemin d’accès stabilisé et installation technique requalifiée en bâti.
• TA de Lyon, 2023 : un champ équipé de panneaux solaires au sol a vu sa TFPNB transformée en TFPB.

Quelles précautions pour les entreprises ?

À tous les entrepreneurs qui détiennent des grandes surfaces non bâties, sachez que vous êtes dans l’obligation de :

• Documenter précisément l’usage du terrain ;
• Anticiper les conséquences fiscales de tout aménagement ;
• Constituer un dossier technique pour justifier le classement foncier non bâti.

Besoin d’un coup de main pour anticiper efficacement les éventuels changements ? L’outil Batir.com permet de simuler les impacts fiscaux d’aménagements sur un terrain.

La base d’imposition repose sur la valeur locative cadastrale du terrain. Et son calcul obéit à des règles précises selon la nature de la terre concernée.

Base d’évaluation : valeur locative cadastrale (VLC)

La VLC est calculée selon :

• La nature du terrain (arbre planté, verger, pré, terres labourables, friche…) ;
• La superficie ;
• L’environnement (localisation, pente, accès).

Pour y voir plus clair, prenons des exemples concrets de coefficients.

Qu’en est-il des abattements ou coefficients spécifiques ?

Comme on dit : l’exception confirme les règles, certains terrains bénéficient d’ajustements. Par exemple, les forêts gérées durablement bénéficient d’une réduction allant de -20 % à -50 %. Cela en va de même pour les terrains classés zones naturelles qui bénéficient d’abattements spécifiques.

En outre, les terrains dédiés à une exploitation agricole ont droit à une réduction selon la charte communale et la réglementation territoriale.

Les propriétaires doivent respecter des obligations déclaratives propres aux terrains non bâtis. Le non-respect de ces démarches peut entraîner des requalifications, voire des sanctions.

Formulaire 6815-E

Il s’agit du formulaire de déclaration dédié aux propriétés non bâties. Il faut le déposer auprès du Centre des impôts fonciers, dans les 90 jours suivant l'acquisition ou la modification.

Ce document inclut entre autres la surface, la nature du sol, la localisation et l’usage du terrain.

Pour faciliter vos tâches, le Formulaires ProActa guide des déclarations fiscales peut vous accompagner dans la gestion et la déclaration de vos obligations fiscales terrain non bâti.

Délais de modification de consistance

Tout changement (usage, construction, démolition) doit être déclaré avant le 1er janvier de l’année suivante. En cas d’omission, le propriétaire s’expose à une requalification rétroactive du terrain en non bâti, ainsi qu’à des amendes et majorations.

Contrôle et opposition de l’administration

De son côté, l’administration est en droit de :

• Vérifier la cohérence entre terrain et déclaration ;
• Requalifier d’office en cas d’omission ;
• Lancer un redressement dans un délai de 3 ans.

Par ailleurs, des recours gracieux ou contentieux sont possibles en cas de besoin.

Le taux TFPNB dépend de plusieurs facteurs, dont les taux locaux et les éventuelles exonérations. Avant d’aller plus loin, focus sur les règles applicables.

Taux applicables

Le taux fluctue considérablement d’une zone à l’autre. En effet, il est fixé par la commune, l’intercommunalité et le département.

Exonérations possibles

En revanche, des exonérations totales ou partielles s’appliquent aux :

• Terrains boisés classés (article 1395 du CGI) ;
  
• Zones naturelles sensibles ;
  
• Terrains agricoles en jachère ;
  
• Terrains inclus dans des projets de revitalisation rurale.

Il est bon de préciser néanmoins que certains allègements sont temporaires (5 ans renouvelables sous condition).

Changement d’usage : passage partiel en TFPB

Attention à la double taxation ! Si votre terrain comporte à la fois des infrastructures et des espaces non bâtis, la contribution adopte une fiscalité distincte. Dans tous les cas, que vous possédiez une réserve foncière partiellement construite ou un lotissement à usage mixte, vous devez vous acquitter à la fois de la TFPB pour la partie construite et de la TFPNB pour le reste du terrain.

En matière de fiscalité foncière, les erreurs peuvent coûter cher. Voici les principaux risques à éviter et les bonnes pratiques à adopter.

Erreurs fréquentes

Évitez de commettre les mêmes erreurs que les propriétaires non avertis. Sachez que vous risquez un litige avec la contribution en cas de :

• Non-déclaration de chemins ou aménagements ;
  
• Terrain requalifié sans que vous le sachiez ;
  
• Mauvaise estimation de la surface ou de l’usage.

Techniques de sécurisation

Pour éviter de vous retrouver dans une situation délicate, assurez-vous de :

• Réaliser une expertise foncière indépendante ;
  
• Tenir un dossier technique à jour ;
  
• Contacter régulièrement le centre des impôts fonciers.

Recours en cas de redressement

En cas de désaccord avec une imposition, il faut agir dans des délais stricts (2 mois à compter de la notification). Les recours gracieux à l’administration est possible et en cas rejet, une réclamation contentieuse (Tribunal administratif).

En résumé, la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) constitue une source de litige entre le propriétaire et le fisc en raison de la complexité de sa réglementation. La maîtrise de ses critères et une bonne connaissance des recours possibles permettent alors de naviguer sereinement dans le paysage fiscal en cas de réforme taxe foncière non bâtie. Et ce, tout en étant libre dans l’utilisation de son patrimoine foncier.